????2010年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，絕對是可以載入史冊的一年。地產(chǎn)市場形勢猶如翻滾的過山車，調(diào)控政策猶如梅花間竹層出不窮，可謂風(fēng)云變化，幾起幾落。房企、中介、購房者、投資客等房產(chǎn)界五大構(gòu)成要素，在即將過去的2010年里，有了新的釋義。
????即將過去的2010年
????政策———史上最給力的一年
????延續(xù)2009年底的騷動，從2010年初的“國十一條”，到4月中旬“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策“新國十條”重拳出擊，再到9月29日“第三輪調(diào)控”再度加碼，2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可謂“沒有最牛，只有更牛”。伴隨著跌宕起伏的樓市劇情，史上“最給力”的調(diào)控年，2010，當(dāng)之無愧。
????“限貸令”
????國家政策今年三次出臺的政策均有一系列限貸政策，且一拳猛過一拳。“新國十條”中包括二套房首付不低于五成，貸款利率則不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購買首套但90平方米以上的首付不得低于30%等一系列的“限貸令”后，不僅要求對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還進一步叫停了三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款。不僅是交易類貸款收緊，9月底有關(guān)部委再發(fā)文，嚴(yán)禁消費類貸款用途用于購房，以堵住一些人打擦邊球的漏洞。
????“2009年信貸增長速度過快后，大量信貸資金流入樓市，成為房價上漲的重要推手。今年信貸收縮對房貸產(chǎn)生了直接影響，打擊了投機和投資性需求，從而在源頭上對樓市進行了調(diào)控，是此輪政策調(diào)控的核心。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。
????“限購令”
????9月29日，“新國五條”出臺,又一輪的“組合拳”中，被認(rèn)為最“給力”的政策莫過于“限購令”，即國家有關(guān)部委要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。
????目前，史上最嚴(yán)調(diào)控已持續(xù)大半年，雖然房價平抑的效果已初步顯現(xiàn)，但并沒有出現(xiàn)很多人期盼的房價下降。“限貸令”幾乎已嚴(yán)無可嚴(yán)，卻更多地限制了自住需求，而投資性購房照樣如火如荼；計劃經(jīng)濟式的“限購令”效果也差強人意。
????投資客———“神馬都是浮云”
????2010年樓市調(diào)控下的一大怪現(xiàn)象就是，高端豪宅的持續(xù)熱銷。如太原星河灣開盤、杭州濱江城市之星、上海閔行星河灣等高端豪宅在今年開業(yè)之際就刷新銷售快的新記錄。陸續(xù)出臺調(diào)控政策對這些投資客來說，似乎都是“浮云”，雖然政策使得投機性的短炒客減少了不少，但長線投資需求依然很旺盛。
????業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對那些資金實力較強的全款購房投資客來說，信貸政策影響并不大。在貨幣流動性過剩、通貨膨脹預(yù)期強烈的今天，買房成為這些“不差錢”的投資者為數(shù)不多的選擇之一。而另據(jù)一些開發(fā)商內(nèi)部的數(shù)據(jù)顯示，宏觀政策的變化反而促使一些買家加速了成交，今后保障房建設(shè)加速、商品房資源更加稀缺的預(yù)期，讓豪宅更成為奇貨可居的香餑餑。
????中介———“鴨梨很大”
????對于房產(chǎn)中介這個靠天吃飯的行業(yè)來說，一年之內(nèi)三次調(diào)控的“鴨梨(壓力)”前所未有。“其實總體來說，今年中介行業(yè)的業(yè)績還不錯。”一位知名中介內(nèi)部人士告訴記者，雖然屢遭調(diào)控，但市場的交易低谷期并不長，成交量雖然萎縮，但不至于陷入冰凍。對于中介行業(yè)來說，無所謂房價高低，只要有成交就有生意做
????但政策的不斷加碼給后市帶來的不確定性讓企業(yè)發(fā)展面臨重重壓力。而在中介行業(yè)最看重的開店布局方面，也有不少公司頂住壓力，各自拓展。
????購房者———“羨慕嫉妒恨”
????用當(dāng)下流行語“羨慕嫉妒恨”來形容購房者面對樓市的心情，恐怕再合適不過了。 “沒想到一直期待的更有力調(diào)控反而把自己這樣沒房的也‘調(diào)控’了。”，有購房者對新政哭笑不得，他們沒想到的是，接下來的大半年時間里，調(diào)控層出不窮，房價卻依然只漲不降。對于一部分剛性需求來說，影響最大的莫過于首付比例提高至３成，不少資金壓力較大的首次置業(yè)者均被“擠出”市場。
????房企———做了艱難的決定
????在政策頻出的2010年，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不論進攻，還是防守，不論漲價，還是降價，都是在做一個相當(dāng)艱難的決定。
????4月，隨著一系列宏觀調(diào)控政策出臺，樓市進入盤整期，各大房企紛紛開始尋求新的發(fā)展機遇。
????房企業(yè)開始“一心二用”
????此前，號稱只做住宅開發(fā)的萬科推翻了之前苦心經(jīng)營的專業(yè)形象，開始高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。不僅是萬科，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等標(biāo)桿房企在２０１０年紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。而事實上，相對于住宅開發(fā)拿地、圈錢、造房、銷售的簡單循環(huán)模式來說，持有型商業(yè)地產(chǎn)不論是前期開發(fā)還是后續(xù)經(jīng)營，對資金鏈、專業(yè)性的要求都更高，同樣地段、同樣體量的商業(yè)地產(chǎn)項目在不同人手中很可能就是不同命運，可以成為搖錢樹，也可以成為無底洞。
????降與不降都是個問題
????從沒有哪一年，讓開發(fā)商們?nèi)绱思m結(jié)，哪怕是經(jīng)濟環(huán)境最為艱難的2008年，降價也就是一咬牙一閉眼的事兒。就在4月的“新國十條”頒布后，短短一周時間，恒大地產(chǎn)8.5折優(yōu)惠促銷的消息幾經(jīng)反復(fù)，上演了一出自擺烏龍的鬧劇。
????其實，早就有人看破了其中的端倪。或是迫于同行壓力，或是舍不得放棄更高的利潤，開發(fā)商在降價面前的欲語還休讓調(diào)控陷入了只打雷不下雨的尷尬境地，房價怎么也調(diào)不下來，連任志強都急得在博鰲房地產(chǎn)論壇上大呼：“再不降價就有‘原子彈’伺候了！我都從了，你們也從了吧！”
????第三輪調(diào)控下，房價依然堅如磐石、巋然不動。一年之內(nèi)三次調(diào)控，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績。而在中原集團監(jiān)測的10大標(biāo)桿房企中，已有6家在前11個月就提前完成了全年銷售指標(biāo)。在房企一片歡聲笑語中，“降價”一詞顯得越來越不合時宜。
????相關(guān)鏈接
????2010中國樓市
????十大勁爆言論
????在2010年這個紛繁蕪雜的樓市大看臺，眾多地產(chǎn)商、專家、官員，更是你方唱罷我登場，不時有一些勁爆言論。
????用高房價控制北京人口———中國房產(chǎn)學(xué)會執(zhí)行會長陳貴：
????點評：此觀點一出，立即招致網(wǎng)友炮轟。高房價或許能擠走在北京的一部分外地人，但這部分人或許只是對生活要求較高而選擇離開，但所謂的“外地低收入、低素質(zhì)和低學(xué)歷等群體”未必會“知難而退”。
????沒有強拆就沒有新中國———宜黃官員
????點評：中國的城市化進程必然伴隨著拆遷，但如果把所有“拆”字前面都加上一個“強”字，不僅與事實不符，也無助于將來的城市發(fā)展。
????如果剛畢業(yè)的年輕人都能買得起房，那么這個國家就會走向衰亡
????——國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石
????點評：所有人一輩子不可能是為房子而生，為房子而死的。當(dāng)房子都成了年輕人的終級目標(biāo)，這個社會才會走向滅亡。
????打壓房價就是誤國誤民
????———漢維中國總經(jīng)理孔銳
????點評：房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是我國經(jīng)濟不可或缺的重要因素，但房價過高，會加劇貧富兩極分化，富者靠房地產(chǎn)越富，窮者生活無所居，社會也不會穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)泡沫加大，房地產(chǎn)界不斷斂財，百姓無力支撐時，房地產(chǎn)業(yè)會崩塌，進而會影響我國經(jīng)濟的大局。
????嫌房價高就回老家買
????———廣東化州市第二建筑工程公司寶安分公司經(jīng)理陳華偉
????點評：抑制部分城市房價過快上漲，是大勢所趨人心所向。許多大城市不僅外地人買不起房，很多在北上廣土生土長的本地人也買不起房，并且一些二三線城市房價上漲速度大有趕超一線城市的勢頭，也成為當(dāng)?shù)匕傩詹荒艹惺苤亍！盎乩霞屹I”的言論自然招致拍磚無數(shù)。
????房地產(chǎn)是被“80后”記者抹黑的
????———新華聯(lián)集團總裁傅軍
????點評：在高房價中，房地產(chǎn)商究竟扮演個什么角色，老百姓心中自然有一桿秤，用不著誰去挑唆。雇人排號制造樓盤熱銷的緊張情況、囤地捂盤靜待房價高漲、給老百姓下決定買套房子的時間比買棵白菜還短……這些豈是“80后”記者所能憑空杜撰出來的？僅僅以“80后”記者急需買房為自己的壞形象開脫，想法實在有點簡單。
????做房地產(chǎn)就好像印鈔票
????———廣東物資集團黨委書記莊耀
????點評：言論從地產(chǎn)從業(yè)者嘴里發(fā)出，透出了地產(chǎn)業(yè)界的狂喜，揭示了地產(chǎn)業(yè)的暴利，給“房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個暴利行業(yè)”的謬論當(dāng)頭棒喝。
????離婚催漲房價
????———某品牌營銷機構(gòu)創(chuàng)始人李光斗
????點評：離婚者是不是分手后鐵定必須立即選購新房呢？雖不否認(rèn)現(xiàn)實中確存這樣的“持幣待購一族”，但就現(xiàn)有工薪收入水平與市場房價嚴(yán)重倒掛的嚴(yán)峻現(xiàn)實來看，這種現(xiàn)象不可能構(gòu)成社會的普遍多數(shù)。哪個時代沒有離婚，為什么以前離婚未推高房價，今天卻推高了呢？“因缺乏普遍意義。
????窮人買不起房關(guān)開發(fā)商什么事
????———華遠(yuǎn)集團董事長任志強
????點評：商品房比經(jīng)濟適用房價格高，是不關(guān)開發(fā)商事，但開發(fā)商利用捂盤惜售伎倆，人為制造的物以稀為貴，房子蓋好后，坐地漲價，甚至一兩個月時間出現(xiàn)大幅提價，開發(fā)商能擺脫關(guān)系？
????沒買房能力就不要埋怨政府
????———百步亭集團董事局主席茅永紅
????點評：房價太高，老百姓買不起，抱怨可謂天經(jīng)地義。住房是生活必需品。讓老百姓住有所居，政府責(zé)無旁貸。老百姓沒地方住，可以理直氣壯地埋怨政府。當(dāng)房地產(chǎn)商違規(guī)囤地、違法拆遷、哄抬價格的報道頻繁見報端時，老百姓埋怨開發(fā)商又何嘗沒有道理。 | 
