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??? 9月底，國家有關部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，調控升級。根據以往的經驗，每次調控政策的出臺，市場都會產生新的變化。專家表示，根據現行政策規定，不難發現將會影響到住房消費觀念、首次置業計劃、住宅投資功能等多個方面。對購房者來說，唯有根據政策的具體變化及時調整自己的購房策略，方能走在市場前列。下面我們結合各個政策措施來一一進行具體分析。

????變化一：首次購房門檻提高

????首付比例的提高，以及貸款優惠利率幅度的減少，使得首次購房成本增加。這對諸多剛性需求來說，要留意購房自有資金的比例。國家五部委出臺的五項措施中，就對首付比例重新做出了調整，規定：對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。而在這之前，對于首次購買普通住房的，其首付比例為20%。

????【應對措施】剛性需求者還是應該從自己的實際購房能力出發考慮問題。購房最難的一關是自籌首付款，而最新的五項措施使得自籌首付款的難度進一步加大，因而使得購房門檻增加，這對購房者來說應該提前做好準備。對于首次購房的年輕人來說，如果家人的幫助有限，推遲置業計劃不失為最實際的選擇。其實，國外首次置業的年齡普遍比國內大，如日本、德國、美國等首次置業年齡在34～37歲之間。

????變化二：住宅投資功能減弱

????“限購令”以及全面停止三套房貸，使得市場交易活躍程度大為降低，國家抑制投機性需求的意圖十分明顯，這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環節稅，這會使得普通住宅的投資功能進一步喪失。與“新國十條”中，只要求房價過高城市有選擇性地暫停發放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴展到了全國范圍，要求全部停止“三套房貸”，專家分析認為，這將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。

????【應對策略】重視商業地產。其實，商業地產相對普通住宅來說，更加具有投資價值。因此對于偏愛不動產投資的人士來說，應該重視商業地產投資。當然，商業地產投資較住宅投資來說，應更加注重技巧，因此投資者要花費更多的精力去學習。

????變化三：規避新政歪招多

????近期，有人為了規避“二套房”政策，降低購房成本，不惜采用“假離婚”的方式來規避這項政策。根據新政規定，購買第二套房，首付款比例提高到5成，房貸利率上浮1.1倍，如果“假離婚”之后再買房，可按首次購房對待，首付比例為3成，而房貸可享受8折優惠，兩者之間差別巨大。

????不過，目前商業銀行已經找到了應對措施，如除了讓客戶提供離婚證書之外，同時還需提供離婚協議。在離婚協議中，會涉及協議財產分割、兒女撫養等具體問題，這讓造假難度加大。

????【應對策略】如上述提到的“假離婚”方式，在一定程度上具有可操作空間。但不可否認的是，這對當事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協議之后，某一方中途見財生二心，弄假成真，另一方則只能是啞巴吃黃連--有苦說不出。

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