二問：能否直接賣現房？

編輯：既然商品預售制問題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見摸得著的“全現房”銷售呢？

記者：預售制是一個舶來品，在各國房地產市場發展的初期，幾乎都實行過商品房預售。但隨著市場發展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決，許多國家已經取消或限制預售制度。

從整個房地產市場的角度看，一旦現房銷售形成制度，會促使開發商踏踏實實蓋好房子，提升品質和質量。資金壓力會讓開發商加快項目開發進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應。同時，資金門檻也會促進行業洗牌，淘汰一批不具備開發實力的小企業，有利于促進房地產市場的平穩健康發展。隨著我國房地產市場的快速發展，“全現房”銷售是大勢所趨。

早在去年年底的住房和城鄉建設部工作會議上，姜偉新部長就在工作報告中提出，要積極推行商品房現房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。

同時，住房和城鄉建設部相關負責人表示，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預售制度，看看對房地產市場會帶來什么影響。如果取消這項制度，房地產開發建設就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機。

從當前的現實情況看,一刀切地取消預售制是異常艱難的,也是不現實的。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，預售制度存在的基礎是供應短缺，老百姓擔心買不到房子才愿意提前交錢。預售放大了投資的規模，極大促進了住房的供應。由于資金很快回籠，開發商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應是很大的打擊。只有房地產市場真正穩定下來，才能實現現房銷售。

對比以現房銷售為主的歐美國家，業內人士認為，歐美國家房地產市場每年新增需求很少，所以不需要實行預售制度來促進開發建設，只用現房銷售的方式就能解決住房問題。

取消商品房預售制度試點工作，應注重將全現房銷售與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來，防止市場供應出現突然“斷檔”導致價格飆升。而從“期房”到“全現房”，也應該作為一種制度改革的長期目標，早作規劃，而不僅僅是當前應對市場房價過快上漲采取的臨時措施。

三問：漏洞究竟怎么堵？

編輯：今年的政府工作報告明確提出，要“完善商品房預售制度”。那么該如何完善預售制，并且切實完善房地產市場秩序？

記者：預售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是，在國外，預售制度都伴隨著嚴格的監管措施。在國外，預售制實行第三方監管。預售取得的資金并不是一次性地交給開發商，而是由律師行、銀行等機構代為監管，根據開發商建設的不同階段按比例付給開發商。

而在我國，預售制度規定將資金一次性全部交給開發商，這種預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險，也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

預售制度改進的重點只能放在將預售制變成一種“地產資格審查制”，擁有優質資格的地產商才獲得預售權；或者效仿一些國家，將預售方式和預售合同多樣化，例如預售資金不是一次性給付地產商，加強對住房建設進度的“掌控權”；或者建立所謂的“預售金專項監管體制”，對預售資金進行管理,防止地產商“卷款而逃”。

國務院發展研究中心有關專家建議，要充分利用信用體系提高行業公信力，進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系，發揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統計信息系統和實名制的住房產權檔案系統。并通過政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況，正確判斷市場走勢，引導消費者的市場預期。