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????一旦銀行嚴格執行二套房貸首付至少四成的政策，二手房交易市場將會受到極大影響。
????國務院10日出臺調控樓市的11條措施(簡稱“國11條”)，再度重申了打擊第二套及以上投機投資性購房行為的決心。上海的銀行如何界定“二套房”，以及房貸首付和利率等如何執行，均頗受市場關注。在接受晨報記者采訪時，多位銀行房貸業務主管透露，銀行正在按要求謀劃差別化信貸政策，而 “首付4成”將是“二套房”放貸的底線。
????懸念一： “首付4成”能否嚴格執行？
????銀行提高首付意愿較強
????事實上，早在2007年9月，央行、銀監會在宣布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》時，就明確了對二套房貸首付40%以上的規定。不過，受金融危機影響，上述政策并未被商業銀行嚴格執行。
????“銀行這次能否嚴格執行‘首付4成’的規定，將是抑制投機買房的關鍵。”一名銀行分析人士認為，如果銀行嚴格執行這一政策，將大大抑制投機購房需求。“從目前較高的房價來判斷，商業銀行執行‘首付4成’的意愿較強，畢竟提高首付比后，可以讓銀行更從容地應對未來樓市可能下跌的風險。”
????一名國有銀行信貸部門主管表示，“總行2010年的信貸工作會議還沒開，下一步房貸如何收緊現在還說不準，單從首付比來看，應該會選擇從嚴的政策。”另一名來自股份制銀行的分行信貸部副總經理明確表示，除了自住首套購房和改善型購房以外，對其他的購房貸款都從去年底就開始嚴格執行“首付4成”的規定。“國11條”出臺后，銀行的放貸只會嚴不會松。
????懸念二：房貸利率如何按“風險定價”？
????銀行對房貸利率自主權更大
????“國11條”對二套房貸利率并未提出明確的上浮比例。對此，接受采訪的銀行人士認為，按照“貸款利率嚴格按照風險定價”以及“加大差別化信貸政策執行力度”的要求，今年銀行放貸不會再像去年那樣寬松，今后二套房貸獲得利率折讓的空間不會很大。
????多數銀行人士還表達了對利率“風險定價”的疑惑，認為“國11條”里沒有像銀監會“二套房貸規定”的基準利率1.1倍的具體規定，則意味著各家銀行在利率定價方面的自主權將更大。上述國有銀行的房貸業務人士透露，今后二套房貸利率提高到基準利率1.1倍的規定，將成為一個“泛標準”，各家銀行將視具體貸款客戶的資質不同，來確定不同的利率。
????一名支行行長認為，“這是監管部門有意模糊利率，好讓各家銀行自己把控。”據了解，今年以來，像去年那樣大面積獲得7折房貸優惠利率的客戶越來越少，但“二套房”貸款客戶如果自身資質優良、還款能力強，仍可以得到部分利率折讓。
????懸念三：“二套房”如何界定？
????銀行有意從嚴認定
????在“二套房”界定上，“國11條”的口徑明顯更嚴，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評價體系。據一名股份制銀行信貸部主管表示，原來以“戶(家庭)”的界定標準，主要是指“夫妻”，現在將“未成年子女”也納入其中，監管標準明顯嚴格了。
????但到目前為止，各家銀行對“二套房”如何界定仍存異議。“首先，銀行信貸是否還支持改善型住房需求？這點‘國11條’好像沒提，因此銀行對符合改善型住房貸款的客戶，是按首套房，還是按“二套房”來界定就很關鍵，如果銀行從嚴解讀，把改善型住房也歸為“二套房”，那么政策的打壓效果就會立竿見影。”一名國有銀行人士強調，“國11條”沒有提及的“改善型住房”，急需政策明確。“一旦對改善型住房都不開綠燈的話，今年房貸市場將會比較慘淡。”
????目前，“二套房”的界定仍是一個理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無貸款住房，再購房貸款算第幾套；原來的房貸已經還清，再購房貸款是否算作第二套；異地擁有房產，在上海再購房算第幾套……
????受訪的銀行人士都表示，目前各家銀行的認定標準仍無法統一，因此各自為政。從記者調查來看，目前滬上銀行有意從嚴界定“二套房”，比如，已利用貸款(含公積金貸款)購買了住房的，無論貸款是否還清，一律視為二套以上貸款購房；只要央行征信記錄里能查到貸款記錄的，再購房無論異地還是同城，一律視為二套以上購房。
????[專家觀點]
????“國11條”二套房貸政策比2007年寬松
????●易居中國資深房地產分析師薛建雄：盡管“國11條”相對2007年出臺的二套房貸政策還相對寬松，但對打擊投機性購房需求作用較大，除了完全靠自有資金投資房產的以外，投機需求都將受到壓制，甚至不排除自住的剛性需求有受限可能。春節后，一旦失去銀行信貸支持，樓市價格可能出現調整。
????●中央財經大學中國銀行[4.32 1.17%]業研究中心主任郭田勇：“國11條”將從需求上打擊投機購房，并將以往的政策漏洞補牢。盡管從理論上來說，二套以上購房者更加有還款能力，但這并不意味著其違約風險小，因為投機購房者的杠桿率較高，資金鏈斷裂的風險更高。一旦利率和首付比要求提高，他們的還款能力將大打折扣。 | 
