九、追究交樓違約的技巧

有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發商不接受交付，并要求開發商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。當然，如果商品房存在質量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發商賠償因質量問題引起的財產損失，但這與開發商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的，獲得賠償的成本較高。相反，由于開發商已明顯違約，后者要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

十、了解預售商品房轉讓的條件

在房地產交易中，存在預售商品房轉讓的情形，即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉讓給他人，俗稱＂炒樓花＂。

由于預售商品房轉讓有利于轉讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現樓，其中涉及法律關系較為復雜，建議購房人全面了解轉讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言，如果轉讓人已付清全部價款，預售商品房的轉讓無須事先征得作為預售人的開發商同意。如果預購人尚未付清價款，則轉讓事先須征得預售人的同意。如果轉讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復雜。但無論何種情況，預購人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉讓。